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　　一、地市

　　1、市场行情

　　由于首轮宅地集中供应的影响，上海土地市场受到高度关注，不过从2021 年二季度全市建设用地招拍挂出让情况来看，整体情况相对平稳，428.64 公顷的供应量与426.59 公顷的成交量基本持平，除去一幅地块的中止交易，二季度推出的地块均被市场消化，但是本轮供求体量相比2020 年二季度有超三成的下滑；反观季度建设用地出让金总额不降反升，1006.22 亿元的成交总金额不仅是近五个季度以来的最高值，也创下近两年以来的新高，同时在出让金的推动下，建设用地季度成交地价水平也有显著提升，同比涨幅达114.11%，本次宅地集中供应中，静安、普陀、徐汇中心城区推出的优质含住宅的混合用地交易起到了关键作用。

　　在上海今年二季度建设用地成交结构中，与往期相比工业用地成交占比出现了明显的收窄，在产业用地供应端政府推地节奏有所放缓，这也是造就整体地价水平逆势上扬的原因之一；并且商办用地本季度成交占比同样有所回落，市区热点地块交易数量增加，不过外围区域新增供应锐减，导致交易总量下探。另一方面，受到住宅用地集中供应的支撑，该用途下的土地交易占比基本呈现扩大趋势，自上季度政府出台政策要求加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划后，对二季度土地市场的影响立竿见影，商品住宅用地、保障性用地和租赁住房用地供求量快速攀升，成交占比大幅扩大，其中保障性用地的反弹幅度尤其突出；含住宅的混合用地占比虽有收窄，不过依旧保持较大的成交规模，占比绝对值较高。

　　2、地市热点——集中供地

　　交易概况

　　上海2021 年度第一次的住宅用地集中供应已经顺利结束，此处将对本轮集中供应地块进行不同维度的分析研究，涉及到集供土地主体为27 幅地块(不包括保障性用地、租赁住房用地、“城中村”改造项目地块和已终止的一幅青浦居住用地)。

　　成交的27 幅集中供应土地主要由居住用地、含住宅的混合用地组成，合计交易土地面积181.32公顷，土地出让金达731.06 亿元，在二季度全市建设用地成交中的占比分别在43%和73%，是本轮土地市场的主力支撑。在区域分布上，外围地区依旧是宅地供应的主力，浦东新区领衔，6 幅地块入市交易，地块用途涵盖居住用地、商住办用地以及市场中未曾出现过得科研居住组合用地，成交总量有60.69 公顷；另外中心城区静安区凭借一幅优质商住办综合用地，以105.13 亿元的交易总价位列全市出让金头名。

　　土地热度分布

　　此前本市含商品住宅属性的土地入市基本均按照招拍挂方式出让，此次集中供应同样不例外，按照出让要求，政府会规定每幅出让土地有效竞买申请人数的设定值来决定地块的出让方式，当有效申请人数量小于该设定值时土地进入挂牌出让模式，而当有效申请人大于设定值时地块将进入有竞价招标的出让模式，而从有效申请人的数量和最终土地出让方式的层面上可在一定程度上反映出市场对于地块关注度，侧面体现出各地块的热度。

　　上述地块基本可以分为三个梯次，仅有1 家企业申请竞买的土地、申请竞买企业超过1 家但仍是挂牌出让成交的土地和通过有竞价招标成交的土地。其中仅有1 家竞买企业的土地为5 块临港新片区土地和1 块普陀区地块，主要在于地块有较高的出让要求，如含住宅的混合用地中有高标准的产业引入要求和建设标准要求、较高的商办物业自持比例等，居住用地则需要配建一定比例动迁安置房并自持5%的住宅用于租赁，而这次集中供应中的其他居住用地均无该项要求，因此诸多苛刻的出让条件将对企业建设运营和资金实力提出较大挑战，因此导致大部分房企望而却步。

　　第二梯次为复数竞买人且通过挂牌出让的土地，总计9 幅，基本涵盖了这轮大部分中心城区地块，这三幅市中心稀缺地块的竞买人数未超过设定值较令人意外，静安、徐汇的商住办用地均仅有2 家企业竞买，而杨浦区居住用地的竞买人也只有3 家企业，归结缘由：一方面可能市中心地块本身出让条件较严格、土地出让成本高等因素制约了部分企业的拿地热情；另一方面，考虑到市中心地块以往争夺激烈，将主要精力集中于外围区域的居住用地，提高拿地成功率，或是多数企业，尤其是中小企业的拿地策略。

　　顾而我们发现外围土地热度高企，通过有竞价招标交易的土地无一例外是外围地块，合计12 幅地块，根据网络资料显示，多数地块都有7-9 家企业同时申请竞买，部分热点地块诸如宝山区美罗家园大居0110-02 地块吸引到18 家企业共同争夺，成为本次热度最高的地块，另外青浦区赵巷镇H4-04 地块也有多达12 家企业申请竞买。

　　综上所述，首轮集中供应的住宅用地中居住用地相较含住宅的综合用地关注度更高，相对于中心城区，企业更倾向于外围区域地块，尤其是外围区域的居住用地成为各路房企追逐的重点。

　　拿地企业情况

　　这次27 幅住宅用地由19 家企业摘得(企业联合体作为一家企业计算)，其中全国TOP30 的大型房企有碧桂园、保利、金地等，而诸如龙湖、旭辉、绿城等知名大型房企则未有土地入账，最终陪跑；另外诸如首创、中骏、大名城等部分中小房企也有所斩获，整体来看此次拿地企业层次分布相对均匀，并未出现“一家独大”的情况，主要仰仗于上海集中供地规则对申请人报名情况进行了严格限制，通过多重措施规定防止房企通过“马甲”拿地，同时此前长期实施的打分入围制度和扣分制度也起到了重要作用，其中规定当年拿地越多的房企扣分越多，在一定程度上可以限制大型房企集中拿地。

　　本轮集中供地收获颇丰的为碧桂园和金地两家房企，均斩获3 幅居住用地，碧桂园所拿地块分布闵行、宝山、嘉定，总计耗资95 亿多，金地竞得2 幅嘉定地块和1 幅松江地块，耗资68 亿多；另外保利、首创、中建二局、光明农工商分别“独中两元”，其中保利最为亮眼，不仅因为其以百亿竞得静安商住办用地，使其整体拿地资金达到123 亿元，成为本次集中供地中拿地总金额最大的企业，同时保利摘得的另一幅宝山居住用地也正是此前所说的有18 家企业争夺的热门地块，可谓实力与热度尽显。

　　地价房价比分析

　　近几年上海土地交易市场中，涉及含商品住宅属性的地块出让已逐步引入房价地价联动机制，即在未来房价销售价格基本确定的情况下，匡算出地价并进行竞买交易，而此次政府向市场公开了所有27 幅地块未来住宅新房销售的指导价，通过与各地块的成交楼面地价进行对比，可以得出每幅地块的地价房价比数值。纵观数据概况，本轮27 幅土地的地价房价比整体偏低，比值60%以上的仅1 幅地块，占比较高的为地价房价比在40%-50%之间的地块，另外我们发现含住宅的综合用地的地价房价比相对比值偏低，多数都保持在40%以下，可见政府除了通过设置合理的中止价、最高报价等措施控制房企的拿地成本，还适度降低了部分出让条件较苛刻地块的起始价，在贯彻“三稳”目标的同时，保障房企的合理利润空间、提高企业拿地积极性。

　　地价房价比最低的地块为临港重装备区的两幅居住用地，比值仅在24%，其设定的新房指导价为25000 元/平方米，这个价位与临港限价房的售价水平相当，如在售的限价房港城·馨云里项目，今年上半年的成交均价在23755 元/平方米，同时这两幅地块要求配建较大体量的动迁安置房，另外结合拿地者为国有企业可以预测该项目或是人才引入方向的配套住宅项目，因此土地成本控制的较低。

　　地价房价比分布中的主体，比值40%-50%的地块主要集中于嘉定、松江、青浦等外围区域，诸如青浦区赵巷镇H4-04 地块的地价房价比在47%，具有较大的利润空间，且设定的新房指导价在52000 元/平方米，低于周边在售二手房均价的62000 元/平方米，项目市场前景宽广。最后本轮地价房价比最高地块是宝山新江湾社区地块，比值达到67%，不过地块盈利空间尚存，73000 元/平方米的新房指导价与周边在售项目上港星江湾价格基本持平，且该新盘项目去化情况良好，故拿地企业仍具有较好的运作空间。

　　二、楼市

　　新房认筹率超限将启用积分摇号制度，按此方式出售的同一批房源都将限售5 年，严格执行新房价格备案管理、指导开发企业合理定价，这三项无疑是此次新政中最具针对性的条款，直指近一年以来新房市场各种因存在套利空间而出现的超高认筹率、多人抢一套房等的乱象，防范投机炒房行为、维护正当购房者的合理需求。新政正式执行满一个季度，本期专题将对二季度的新房市场进行分析，以观新政执行情况。

　　1、市场行情

　　从近五年二季度的新房市场走势来看，2021 年二季度新房整体供求处在明显的历史高位，新增供应量为254.08 万平方米、同比增加20.52%；成交量为251.28 万平方米、同比增加5.01%。2021年二季度新房市场呈现出略微供过于求的情况、整体供需比为1:0.98，此外，受到成交结构下调的影响，本季度的均价为53,484 元/平方米、同比出现了一定的下滑。

　　从2020 年以来各季度的走势来看，本季度新房市场行情理性回归的特征更为明显。首先，2021年二季度中止了前期持续性的供不应求态势，在新增供应量达到仅次于2020 年三季度的第二高位时，成交量却并未进一步提升、低于2020 年第三季度至2021 年第一季度的水平，新增供应量环比激增163.71%、成交量环比下滑21.07%。其次，成交均价环比2021 年一季度下滑了4.66%、为2020 年以来各季度的第二低位，可见二季度全市新房市场呈现出量稳价跌的走势。

　　2、楼市热点——新房积分摇号制度

　　自3 月份上海楼市出台新政后，规定认筹率超130%的新盘都必须进入积分摇号程序，2021 年二季度是新政正式实施的第一个季度，全市究竟有哪些新盘触发了积分制？积分的分布情况又是如何？这些令购房者们不惜以限售5 年为代价也要收入囊中的“好房”究竟有怎样的特征？下面我们将重点通过对这批新盘的分析，探究当季的热门新盘究竟有何过人之处。

　　据统计，新政发布以后上海一共有三个批次的新房入市，首批入市的新盘共33 个、其中有12个触发积分制、占比36.36%；第二批入市的新盘共47 个、其中有23 个触发积分制、占比48.94%；第三批入市的新盘入市的新盘共45 个，在已完成认购的项目中有13 个新盘触发积分制。据统计，截至7 月初，当前全市触发积分制的新盘总个数为48 个，占入市楼盘总数约38.4%。从上述已确认触发积分制楼盘的区域分布情况来看，主要来自浦东、青浦、宝山和嘉定几个区域，主要也是由于其本身新盘供应量较大；市区的虹口、黄浦和静安也均有新盘触发积分制，其中虹口、黄浦新入市的合计4 个新盘全都触发积分制，足见传统市中心稀缺新盘的吸引力之大。

　　从这些新盘的入围积分分布情况来看，有38 个新盘的积分都在70 分以下，其中有16 个新盘的分数集中在60~70 分，这一分数段意味着只要能达到基础分的满分60 分、落在社保积分方面的压力就会相对较小，以入围分70 分为例、即便社保系数取值为最低分0.1、则所需社保年限也仅需约8.3 年。此外，有多达22 个楼盘的入围积分都在60 分以下、低于基础分的总分，意味着只需达到基础分评判标准中的部分条件就能获得购房资格。

　　值得注意的是，本次有一个新盘的入围积分已高达112.8 分、高出第二位楼盘积分17.84 分，按入围基础分为60 分、社保系数0.24 来算，对应的社保年份需要高达18.3 年，可见这已经基本达到当前购房总积分的天花板水平，该楼盘即是来自黄浦区老西门板块的复兴珑御。

　　需要指出的是，在积分制度中，除家庭情况、户籍、拥有房产情况、5 年内在沪购房情况等几项固定基础分外，社保情况被作为动态分计入积分，每个楼盘的系数取值并不统一，由此部分楼盘也可依此标准来拉开购房者的积分差距。从此次触发积分制新盘的情况看，有20 个新盘仅取了最低的0.1 分、22 个新盘的系数取值范围在0.1—0.15 分之间、0.15 分以上的新盘仅6 个，包括上述提到的复兴珑御在内，取值在0.2 分以上的新盘仅为4 个。

　　我们选取了社保系数取值明显偏高的几个新盘，从下表可见，这些高社保系数的新盘几乎全数来自市中心的高端项目，仅位于高桥、高行板块的森兰星河湾位置相对偏远，但作为知名豪宅系的产品、其定位显然也偏向高端。同时，入围积分对应的社保年份也都较长，其中更有三个项目的年限要求几乎是从2003 年至2021 年的当前时点缴满。由此，目前我们可以发现高端豪宅项目大多会对社保系数和缴纳时长有着明显更高的要求，也就意味着其认定拥有购买资格的购房者是在上海有长期稳定的工作、对上海贡献度较高的人群。

　　另一方面，从实际的购房操作层面来看，鉴于高端豪宅的潜在客户在基础分的标准上已很难拿到分数，尤其是已拥有房产情况、5 年内在沪购房情况这两项基本都已无法拿分，因此加大社保情况的动态分比例，就能令这些潜在购房者获取更多的积分，也符合了高端豪宅项目作为家庭改善型购房的产品定位。从下面两张表的对比就可见，一旦社保系数从基准值提升至最高值，购房者A 在基础分上的优势就会被明显盖过，而拥有更长社保年份的购房者B 最终积分就会超过购房者A。

　　不过，目前达到积分“天花板”的复兴珑御仍然要求基础分也要拿满，即意味着不仅在5 年内没有购房记录、更需将此前家庭名下拥有的所有房产全数卖出以达到当前时点下无房的状态，可见产品的定位是为了保障一部分刚需改善型的购房需求，因此也是属于楼市中合理的需求类型。即便购房门槛如此之高，依旧能够让这样一批购房者愿意舍弃全部房产也要孤注一掷购入的项目，自然有其吸睛之处。

　　三、总结

　　双集中供地和积分摇号两个政策虽然发生在住宅供给的不同阶段，但从政策目标上具有一致性。

　　土地供给侧，通过集中式供地有效控制地价水平和成交溢价率，加之房价地价联动体系保障企业合理的利润空间，引导房企拿地更趋理性，稳定市场预期，为后期楼市平稳发展奠定基础；新房需求端，用积分摇号模式优先保障无房者的刚需，同时通过动态分(社保积分)的调节兼顾改善需求的释放，让住房有效回归居住属性，并且政府配套优先购房五年限售、“假离婚”限购等政策，进一步封堵投机需求入市，对房价和预期的稳定起到重要作用。上海从地市楼市双管齐下，以宅地集中供地和新盘积分摇号的方式，在供求两端相辅相成，贯彻“房住不炒”的定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标的达成。

（文章来源：上海城市房地产估价）

文章来源：上海城市房地产估价

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