成都市私家侦探

　　行业追踪(2021.9.6-2021.9.12)

　　一手房：环比下降17.66%，同比下降37.98%，累计同比上升18.22%本周跟踪36 大城市一手房合计成交2.48 万套，环比下降17.66%，同比下降37.98%，累计同比上升18.22%，较前一周减少1.84 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-30.28%、-4.88%、-29.29%；同比增速分别为-47.82%、-25.7%、-49.79%；累计同比增速分别为39.78%、20.33%、0.37%，较上周分别增加-3.12、-1.55、-1.67 个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-3.53%、-26.23%、-100%、-30.55%；累计同比分别为51.33%、40.44%、37.91%、28.43%，较上周分别变动-1.69、-2.23、-5.21、-3.36 个百分点。

　　二手房：环比上升3.12%，同比下降43.71%，累计同比上升5.06%本周跟踪的11 个城市二手房成交合计0.76 万套，环比上升3.12%，同比下降43.71%，累计同比上升5.06%，较上周减少0.67 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别14.91%、-5.51%、-6.84%；同比增速分别为-42.41%、-43.5%、-59.3%；累计同比增速分别为4.26%、4.97%、11.57%，较上周分别变动了0.33、-1.47、-1.34 个百分点。

　　库存：去化周期19.8 周，环比下降29.51%

　　截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计41.91 万套，去化周期19.8 周，环比下降29.51%，其中一线、二线城市环比增速分别-63.34%、1.18%。

　　投资建议：

　　本周跟踪36 大城市一手房合计成交2.48 万套，环比下降17.66%，同比下降37.98%，累计同比上升18.22%，较前一周减少1.84 个百分点。本周跟踪的11 个城市二手房成交合计0.76 万套，环比上升3.12%，同比下降43.71%，累计同比上升5.06%，较上周减少0.67 个百分点。截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计41.91 万套，去化周期19.8 周，环比下降29.51%，其中一线、二线城市环比增速分别-63.34%、1.18%。

　　8 月楼市热度进一步回落。据统计，8 月新房、二手房上涨城市数量持续减少，并降至年内最低水平，新房价格涨幅回落、二手房价格止涨转跌，这也是今年以来二手房价格首次出现下降。整体来看，在政策调控更趋精准化、调控重点转向二手房市场之下，政策效应逐渐显现，新房、二手房市场热度均有所下滑，二手房表现更为明显。预计随着接下来金九银十传统旺季的到来，房企加大促销力度，以价换量现象增加，新房价格涨幅或将继续回落。而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。

　　多地集中供地规则调整。8 月以来，北京、上海、广州等城市发布了第二批集中供地公告，并对相关规则进行调整。9 月13 日晚间，上海公布第二批集中供地信息。从规则看，上海要求购地资金为自有资金，并在竞拍环节增加“随机值”概念，以增加书面报价过程中拿地的公平性。重点城市拿地成本或出现一定幅度下调。

　　楼市“因城施策”。海口市政府办公室18 日发布新政策，出台系列措施封堵此前房地产调控政策的诸多“漏洞”，尤其对于人才购房政策增加了一些前置条件。据介绍，此次出台的新措施旨在提高调控政策的精准性，促进海口市房地产市场平稳健康发展。政策适度调整了新引进人才、未落户人员的购房条件，实行全域无差异限购，强化住房调控措施，对未真实在海口市工作的人才，加强购房管控。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

　　“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1)优质龙头：

　　万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团；3)优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4)低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1)优质成长：华润置地；2)优质物管：融创服务。

　　风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹

（文章来源：天风证券）

文章来源：天风证券

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