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自8月24日合肥发布“建立热点学区二手交易指导价”通知以来差不多两周了，相信不少人都在翘首以盼，刚好安徽中信评估近日发布了最新一期合肥各区、板块二手房均价，而该机构正是合肥市房地产估价企业之一。

话不多说，一起来看！

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合肥7月二手房跌了，均价18662元/㎡

滨湖跌幅最大

根据中信评估发布，全市二手住房7月均价18662元/㎡，环比下跌0.25%。

来源：中信评估

9区按均价从大到小排名分别为：

政务：35575元/㎡涨幅0.23%

滨湖：29101元/㎡跌幅0.25%

高新：22606元/㎡涨幅0.23%

庐阳：20740元/㎡跌幅0.19%

蜀山：20051元/㎡跌幅0.15%

经开：19991元/㎡涨幅0.7%

包河：17851元/㎡跌幅0.08%

新站：12569元/㎡跌幅0.14%

瑶海：12007元/㎡跌幅0.08%

根据中信评估监测数据：

1、7月合肥全市九区中，六个区均价出现下跌，跌幅最大的是滨湖区；

2、近三周在售二手房数量分别为68720套、69190套、69660套，二手房存量持续上涨，意味着成交量开始下滑，突显了调控政策的效果。

那么大家关心的首批16个热点学区二手房的行情如何呢，中信评估也发布了各板块的二手房均价，下面我整理下大家看看~

瑶海

来源：中信评估

1．和平小学＋第三十八中学

如图所示，瑶海区二手房整体均价在1.1~1.3万/㎡之间右，相对不高，“和平小学+38中”学区所在的“坝上街/明光路板块”均价为12861元/㎡，但这显然是吃了“平均价”的亏。

查看该学区的代表小区鼎元府邸房价，贝壳的挂牌价一般都在3万/㎡以上。

当然，需要说明的是，今年“4·新政”公布的首批二手房限购范围中，38中本部学区并未列入，其后行情突然被炒涨，于是在8月24日与热点学区房指导价政策发布同时列入了限购区。

所以这种“3万/㎡以上”的行情存在泡沫，大家估计下该学区二手房的指导价最终会落到多少呢？

庐阳

来源：中信评估

2~3．第四十五中学六安路校区＋南门小学（本部）/六安路小学

4~6．第四十二中学＋南门小学（本部）/红星路小学（本部）/六安路小学

7．第四十五中学森林城校区＋南门小学森林城校区

45中本部、42中本部学区基本在图示中的“老城区南/北板块”，均价分别为36608元/㎡、31872元/㎡，对比之下，前者比后者均价高近5000元/㎡。

45中森林城校区所在的四里河板块均价为18882元/㎡，相较于其它板块，该板块均价几乎是被该万科森立公园等二手房拉起来的，典型的一个小区带动一个板块，所以均价并不符合该学区的实际成交均价。

事实上，仅以45中本部学区房为例，如果指导价是在3.6万/㎡左右，很多投资客都要吐血当场，尤其是一些小户型的房源，个个挂牌天价，不知道最终指导价出来后会不会“打骨折”，大家以为呢~

蜀山

来源：中信评估

8．五十中学东校（西园校区）＋西园新村小学北校（西园校区）

9~10．五十中学西校（贵池路校区、合作化路校区）＋安居苑小学（安居苑校区）/安居苑小学（天鹅花园校区）

根据图示均价，50中东校（西园校区）所在西园板块均价为33279元/㎡，50中西校（贵池路校区、合作化路校区）所在安居苑板块均价为34072元/㎡。

目前，该学区代表的热门学区房如通和易居同辉，贝壳上挂牌基本都在4.5万/㎡以上，小户型接近5万/㎡，至于5万/㎡以上的因为不展示，所以暂时也不知道有多少。

还有求实领势学府，小户型也都是逼近5万/㎡，一般户型也差不多在4万/㎡左右及以上。

如果指导价按均价来算，差不多打了6折，这与深圳、成都等城市发布的二手房指导价结果差不多，会不会就是这样的行情呢~

政务

来源：中信评估

11．五十中学新校（天鹅湖校区）＋奥体小学／翠庭园小学

政务区真不愧合肥房价金字塔尖，天鹅湖板块均价41513元/㎡，全市所有板块中唯一破4万/㎡。

更有意思的是，像栢悦公馆、蓝蝶苑、岸上玫瑰等小区，贝壳上看到的挂牌数量很少，栢悦公馆挂牌的2套是车库，蓝蝶苑的3套都是120㎡以上的大户型，岸上玫瑰也基本都是100㎡以上的户型。

当然不是没有挂牌，而是没法展示，这些个小区个个“天价”，中介平台的内网上多是在7万/㎡、8万/㎡，用离谱已经无法形容了……

真的期待这些小区的指导价会是怎样！

包河

来源：中信评估

12．第四十八中学＋屯溪路小学

如图，48中学区所在芜湖路板块均价为24165元/㎡，而目前该学区范围内的众小区价格大多在3.8万/㎡以上，包括像省为啥防疫站宿舍、邮政局宿舍等单位房，户型偏小，挂牌价多在4万/㎡以上！

对比均价，也是差不多打了6折。

值得一提的是，48中学区房与38中学区房也是一起成为第二批列入限购区的学区，所以你看，一有炒涨行为立刻打击，绝不姑息！

滨湖

来源：中信评估

13．第四十六中学＋师范附属小学

如图，46中本部学区所在一中板块，均价39861元/㎡，差点破了4万/㎡。

春晖园、书香门第、文华阁等几个“知名”的小区估计大家也不陌生，正常的80~100㎡户型差不多都在4万/㎡左右，小户型更是逼近5万/㎡或者无法展示~

另外，我也看到有网友建议，应该将46中中山路校区、南宁路校区也列入学区房指导价范围，逼近像万科蓝山、万科城等这些个小区炒涨的也很厉害，大家以为然否？

经开

来源：中信评估

14．一六八玫瑰园学校初中部／小学部

15．一六八玫瑰园学校南校区初中部／小学部

经开区学区房最热的自然是翡翠湖板块（25943元/㎡），新成立的南校区也因为学区带来的利好使得周边小区闻风而涨，所以也被及时列入学区房指导价范围。

此外，南艳湖板块的启迪科技城水木园，唯一享有清华附中合肥学校的小区，目前的挂牌价基本在4.4万/㎡左右。

但因为是新交付的小区，还无法建立足够的样本支撑指导价，但就目前这个行情，大家认为今后该不该“指导”一下？

高新

来源：中信评估

16．科大附中高新中学＋梦园小学教育集团天柱路学校／桂花园学校教育集团桂园校区

科大附中所在的蜀山东板块均价为22268元/㎡，当然该学区范围只在香樟大道与望江路交口东北的范围内，实际该学区范围内的二手房挂牌价基本都在3万/㎡以上。

当然需要说明是，该学区因为是今年新成立的，其学区范围的二手房涨幅肯定是高过前几年，如果按照近两年的的成交均价来确定指导价，不知道最终结果会是怎样~

NO.2

合肥热点学区二手房指导价正在测算

对市场影响会如何？

最近，有网友咨询合肥什么时候出台二手房指导价相关政策？

房管局的回复是：首批确定的16个双学区二手房指导价正在测算，将会适时对外发布。

所以大家保持耐心，反正现在的二手房市场也是凉凉的不是，并不影响目前的置业计划~

那么问题来了，这首批的16个双学区二手房指导价，将对市场造成怎样的影响呢？

1、房价5~8折、腰斩

参看深圳、成都等已发布指导价的城市，基本上指导价较挂牌价都有着巨大的降幅，5~8折乃至腰斩很常见，相信等合肥发布后会让很多人大吃一惊。

2、二手房成交进一步下滑

指导价直接影响银行贷款首付额度，如果买家接受比指导价高的价格，则首付款的差价必须自己补齐，如此自然会降低二手房的整体成交量。

卖家的预期价与买家认可的指导价会进行不断的“博弈”，短期内降温势必显著。

3、银行贷款减少、份额增多？

一个有趣的点在于，因为指导价的影响使得银行评估后的单笔贷款额减少了，这是否意味着同样的蛋糕可以划分成更多的份额？

这种情况下，只要房源价格合理被买家认可，整体的成交量可能也会增加。

而且，首批的16个双学区二手房指导价影响的不仅仅是其学区房本身，周边二手房同样也会被波及，最终结果如何，咱们拭目以待！

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