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大手笔调控下，楼市真的“变天”了。

住建局限地价、多地土拍停摆、房贷利率上涨，7月中下旬以来，广州“打补丁”式调控频出。种种信号表明，官方这次打击是来真的。

有人说，当房子市场价值与实际价值不符时，楼市就像一滩虚浮的泡沫，轻轻一戳就破。

那么广州楼市，究竟是虚是实？

01

据克而瑞数据显示，截至7月底，广州一手住宅库存总量为936.22万㎡，共计82656套，同比下滑8.3%，去化周期较去年同期明显缩短。

出现这种情况的原因主要是：供应量严重缩水。

克而瑞方面分析称，自4月份广州连环出台楼市调控后，房地产市场持续收紧，行情随即冷淡，新房供应下滑，截至7月已是三连跌。

除了供应紧张，自4月份广州连环出台楼市调控后，房地产市场持续收紧，行情随即冷淡，双重叠加效应，新房成交量也出现了三连跌（截止至7.31）。

这还没完。

新房成交量下跌，成交价格也同步在回落。

根据每月公布70城数据，从去年5月开始，广州新房价格一直呈现上涨趋势。而从今年6月开始，调控初见成效，广州新房住宅价格涨幅则开始出现下降。

最新数据显示，广州新房住宅尽管环涨了0.2%，但涨幅比上月分别回落0.8个百分点，环比涨幅是一线城市中最低的。

但是！尽管总体价格在缓缓回落，但部分热门区域还是“不听话”，且不说加推新盘价格越来越高，甚至选客标准也越来越苛刻，就算是全款客，也要根据付款时间分个三六九等。

所以，这些“嘚瑟”的板块，也迎来了重锤。

据近日广州住建局出炉的“十四五”规划中，官方明确了在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，严防高地价扰乱市场预期。

同时在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。明确执行明码标价、一房一价规定的检查指导力度。

切切实实地咬定限价不放松。

但是限价一说，其实并没有正式文件，只有一份市场流传的部分区域限价明细表。

殊不知正是这份限价图，拨乱了众多房客的心。

网传限价表

如此一来，在限价前夕入手的房客即将面临高位接盘，但对于大多数未入市的刚需购房者来说，也是不错的入手机会。

虽然这个限价表锤了9个区，32个板块，但这里面最受伤的，可能还是今年以来红到发紫的黄埔。

黄埔的核心、最热门的科学城、老黄埔板块，传言限价均为5.5万元/㎡；黄陂限价仅次于他们，为4.9万元/㎡。

但也有“洼地”，比如黄埔区概念最强的知识城板块，如今限价为3万元/㎡，利好刚需。

这样直接导致黄埔最近的开盘的一手房，价格一个比一个低，装修标准降低、捆绑车位的骚操作层出不穷。

中介的口径是：不止限价，要卖的话还要比之前的备案价再低3%。

限价导致购房者处于观望状态（毕竟谁也不想高位站岗），再加上开发商拿不到预售证，全区库存告急，黄埔一手房成交量跌，其实早在7月就已经出现苗头。

言归正传，限价之下，黄埔新盘会有怎样的表现？

/老黄埔板块/

黄埔置业的第一梯队，老黄埔板块。广州第二CBD鱼珠港加持，成熟的周边配套，区位优势跃于纸上。

老黄埔板块中，最近因为两大新盘的入市也备受关注，该区域的限价参考的是万科城市之光一季度的成交价，大概在5.5万元/㎡，但是价格还没最终落实。

目前富力南驰·富颐华庭均价5.8-6.1万元/㎡，万科城市之光均价5.7万元/㎡。

价格待定的住宅中，卓越招商·臻珑府也是开盘在即，它是深圳房企卓越在今年初拿下的东风化工改造项目居住地块，楼面价27105元/㎡，与越秀TOD·星航27185元/㎡的楼面价相差无几，目前吹风价约5万元/㎡，据说也不排除“4字头”的可能性。（冲击“三国杀”局面？老黄埔再上新！价格是......）

/科学城板块/

说到科学城，下半年讨论热度最高的非大壮名城莫属了吧？

众人皆知大壮好，奈何想要却抢不到。

从2019年首开认筹比高达300%，到今年5月A4栋加推30秒即抢空，大壮名城每次有什么新动态，都会引发楼市热议。等了三个多月，大壮名城再次上新，参考价格4.8万元/㎡。（含着“金钥匙”出身的大壮名城加推，我们拿到了一手资料...）

而此前吹风价较高的黄陂两大新盘，华标峰湖御境和融创·翔龙廣府壹號受到限价的影响，前者开盘吹风价是5万元/㎡左右，后者开盘价是4.5万元/㎡。

/知识城板块/

想上车黄埔，预算又不太够的小伙伴，可以关注自成一体的知识城。

流传3万元/㎡的限价，目前板块内的时代印记（广州）、凯德中新里等楼盘均价还是2字头。

在今年的集中供地中，知识城板块还出现了两宗摇号地块，充分说明其有一定发展潜力。

02

扬汤止沸不如去薪，溃痈虽痛胜于养毒。

作为“出头鸟”，黄埔已经遭到打压，这也为其它区域打了预防针。

一旦限价全面落实，这对于刚需来说可能是好事，大家可能会有更好的入手机会。

事实上，2016-2017年期间广州楼市同样经历过“速冻”，但与2017年的楼市寒冬不同，这次广州楼市大概率会出现冷热两极分化的情况。

但也有不同观点，克而瑞广州分析师认为，此次与330的市场环境有相同也有不同，强度可能差不多，但形式不一样。那时候是一个炸弹抛出来，炸飞慢慢修复，现在是温水煮青蛙，后面飞刀不断。

众说纷纭，争议不断。拨开迷雾，看清局势后，你会选择入市吗？

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